Uitgewoond van Cody Hochstenbach. Een boek, dat mij inspireert om meer over volkshuisvesting te gaan schrijven. Er zullen raakvlakken zijn met mijn blogs onder de naam de planoloog, zoals over het twintig jaar oude bouwplan op het Werkeiland Lelystad.
SOCIALE VOLKSHUISVESTING VAN VOORHEEN IS NU COMMERCIELE WONINGMARKT
In zijn boek Uitgewoond geeft Cody Hochstenbach een beschouwing over hoe de sociale volkshuisvesting van de 20e eeuw is veranderd in de commerciële woningmarkt van nu. Nederland had ooit een naam in de wereld waar het ging om het huisvesten van mensen van verschillende afkomst, inkomen en opleiding bij elkaar in kwalitatief geode woningen. Nu, in de 21e eeuw, gaat het om het recht van de sterkste. Zij die het kunnen betalen kunnen betrekkelijk snel aan een huis komen. Mensen die het financieel wat minder hebben kunnen dat niet en zijn aangewezen op de sociale huurwoningen, waarvoor ze lang op de wachtlijst moeten.
Cody Hochstenbach schrijft Uitgewoond onder meer vanuit zijn persoonlijke ervaringen. Als hij nog thuis woont eerst met zijn beide ouders en later met zijn moeder en weer later als hij op zichzelf woont. Maar hij schrijft het boek ook als wetenschapper. Cody is als stadsgeograaf verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Daarnaast treedt hij op als woondeskundige in de media.
Het boek Uitgewoond is te koop via Bol.com.
LANDELIJK WOONBELEID IS OORZAAK VAN WOONCRISIS
Het boek Uitgewoond is een zeer kritische beschouwing over hoe het landelijk woonbeleid in de praktijk uitpakt. Het wonen in Nederland wordt nu door de markt geregeld. Voor het vinden van een woning zijn mensen afhankelijk van door de markt bepaalde huur- en koopprijzen volgens het mechanisme van vraag en aanbod. Hoe lager het aanbod hoe hoger de prijs. Alleen voor de laagste inkomensgroepen zijn sociale huurwoningen, met een door de regering bepaalde maximum huur, beschikbaar.
Volgens Cody Hochstenbach is het woonbeleid van de landelijke overheid de oorzaak van de huidige wooncrisis. Woningen zijn voor veel mensen in verhouding tot hun inkomen te duur. Of het nu om huren of kopen gaat. De wachttijden voor een geschikte woning zijn voor veel mensen veel te lang. Mensen, die voor het eerst een woning zoeken, maken nauwelijks of geen kans deze binnen een redelijke termijn te vinden.
Cody Hochstenbach noemt in Uitgewoond een elftal mythes die op de woningmarkt rondgaan en prikt ze vanuit zijn kennis en ervaringen één voor één door. In deze blog ga ik op een aantal van de mythes in. In volgende blogs zal ik ook op andere mythes ingaan.
MYTHE: KOPEN IS BETER DAN HUREN
Omdat de sociale huurwoningen alleen nog aan mensen met een laag inkomen mogen worden verhuurd, zijn veel woningzoekenden aangewezen op de vrije sector. Voor een niet te groot appartement in Amsterdam betaal je per maand al gauw € 1000 of een veelvoud daarvan. Het mechanisme van vraag en aanbod speelt hier een belangrijke rol, waardoor de huren steeds hoger worden.
Het steeds duurder worden van huren is één van de argumenten om de koopwoning te propageren. De regering doet dat, maar ook woningcorporaties zijn er actief mee. Als je huurt betaal je maandelijks een bedrag aan de woningeigenaar en je ziet er nooit meer wat van terug, is de redenering. Dat je een fors bedrag aan rente over je hypotheek betaalt, dat in veel gevallen vergelijkbaar is met een maandhuur, wordt er gemakshalve niet bij verteld. Een jarenlange campagne heeft ertoe geleid dat de druk op de markt van koopwoningen erg groot is geworden en dat ook daar de prijzen, en daarmee de maandelijkse lasten van rente en aflossing, exorbitant hoog zijn geworden.
Bovendien is er in de propagandacampagne van “kopen is beter dan huren” een beeld geschapen dat kopers beter voor hun huis en de omgeving zorgen dan huurders. Buurten met koopwoningen zouden er aantrekkelijker uitzien dan buurten met huurwoningen. In de praktijk zijn volgens het boek Uitgewoond genoeg voorbeelden die deze stelling ontkrachten, zowel van koopbuurten als van huurbuurten.
MYTHE: SOCIALE WONINGEN ZIJN BEDOELD VOOR ARME MENSEN
Tot bijna aan het einde van de vorige (20e) eeuw heette woonbeleid nog volkshuisvesting. Aan het begin van diezelfde vorige (20e) eeuw is het allemaal begonnen. Met de industriële revolutie aan het eind van de 19e eeuw was er een grote trek van mensen van het platteland naar de steden. Die mensen hadden woningen nodig, die door particulieren snel en in slechte kwaliteit werden gebouwd. Grote gezinnen kwamen in kleine woningen zonder sanitaire voorzieningen te wonen. Er ontstond een maatschappelijke beweging om deze wantoestanden tegen te gaan.
De eerste woningbouwverenigingen werden opgericht. Met als doel dat iedereen in een kwalitatief goed huis met goede sanitaire voorzieningen kon wonen. In 1901 werd de Woningwet van kracht. In deze wet werden de regels voor een goede volkshuisvesting vastgelegd. De zogenoemde woningwetwoningen beschikbaar voor een grote groep uit de samenleving. Niet alleen voor de armste arbeiders, maar ook voor beter betaalde arbeiders, leraren, kruideniers, winkeleigenaren en politieagenten. Beroepsgroepen die we nu tot de middengroepen rekenen. In de praktijk was de bevolkingssamenstelling van sociale huurwoningen gemengd: van laaggeschoolde arbeiders tot winkeliers en academisch personeel.
Aan het eind van de vorige (20e) eeuw werd het beleid van volkshuisvesting door de regering losgelaten en werd besloten dat de sociale huursector alleen nog voor de laagstbetaalde mensen beschikbaar zou zijn. Bewoners van sociale huurwoningen met een hoger inkomen werden aangemerkt als scheefwoners en werden aangespoord om een duurder huis elders te zoeken. Rond 2015 werd besloten dat woningcorporaties alleen nog nieuwe woningen in de sociale huursector mogen bouwen.
Een bijkomend gevolg van de fixatie van sociale huurwoningen alleen voor de laagstbetaalden is dat er een sterk onderscheid is ontstaan tussen enerzijds arme buurten en anderzijds middenklasse- en dure buurten. Dit onderscheid blijft volgens Uitgewoond als in een buurt naast blokken met sociale huurwoningen blokken worden gebouwd met woningen voor het vrije segment. Mensen met verschillende achtergronden komen elkaar steeds minder tegen.
MYTHE: ER ZIJN TE VEEL SOCIALE HUURWONINGEN
Met het exclusief maken van de sociale huursector voor de laagste inkomensgroepen zouden er volgens bepaalde politici en publieke smaakmakers te veel sociale huurwoningen. Met name in de grote steden zou dat het geval zijn. De sociale sector maakte daar inderdaad het merendeel van het aantal woningen uit, domweg omdat de bouw ervan ooit nodig was en toen bedoeld was voor een brede laag uit de bevolking (lage en middeninkomensgroepen). Maar diezelfde politici en smaakmakers vonden dat de grote steden concurrerend moesten worden ten aanzien van andere steden in de wereld. Om internationaal werkende bedrijven en het goed betaalde personeel aan te trekken. Dus vonden zij dat er ook dure woningen voor de zogenoemde expats moesten komen.
Inmiddels is de omvang van de sociale huursector in de grote steden teruggebracht tot minder dan de helft van het aantal woningen. Veel bestaande woningen zijn overgeheveld van de sociale huur naar de vrije sector en zijn zo veel duurder geworden. Ook zijn er sociale huurwoningen vervangen door nieuwbouw in de vrije sector. Op enkele nieuwe woningbouwlocaties is een klein aandeel sociale huurwoningen gebouwd, de rest in het vrije segment van huur en/of koop. Maar er zijn ook nieuwbouwlocaties met alleen maar woningen in het vrije segment (huur en/of koop).
De vraag naar sociale huurwoningen is al met al onverminderd groot gebleven, terwijl het aanbod aanmerkelijk is afgenomen. Het gevolg is dat de wachtlijsten voor sociale huurwoningen heel lang zijn geworden. Overigens niet alleen in de grote steden. Er zijn gemeenten met een wachttijd van meer dan 20 jaar.
MYTHE: MIDDENHUUR IS DE OPLOSSING
Middenhuurwoningen hebben in 2023 een huur tussen ongeveer € 800 en € 1100. De woningen zijn bedoeld voor de mensen met een laag middeninkomen. In publicaties worden dan verpleegkundigen, politieagenten en leraren genoemd. Een gemeente sluit voor een nieuwe bouwlocatie met een projectontwikkelaar een overeenkomst, waarin het aandeel middenhuurwoningen wordt afgesproken. Meestal staat daar tegenover dat de ontwikkelaar hoge prijzen kan vragen voor het vrije gedeelte ter compensatie van de middenhuur.
Middenhuur wordt door politici als een oplossing gezien voor de beoogde doelgroep, omdat zij door hun inkomen niet meer in aanmerking komen voor een woning in de sociale sector, omdat diezelfde politici de doelgroep voor de sociale sector hebben beperkt tot de laagstbetaalden. Maar het inkomen van de beoogde doelgroep is in de praktijk helemaal niet zo hoog, waardoor ze toch een te hoge huur in verhouding tot hun salaris moeten betalen. Bovendien, een overeenkomst tussen gemeente en projectontwikkelaar geldt slechts voor een beperkte periode. Daarna is de eigenaar van de woningen vrij om de huren te verhogen tot boven de afgesproken maximum huur of om de woningen particulier te verkopen.
IN UITGEWOOND PLEIDOOI VOOR DE OUDE VOLKSHUISVESTING
Cody Hochstenbach vindt in zijn boek Uitgewoond dat de huidige woningmarkt uit de hand is gelopen. Het recht van de sterkste bepaalt het wonen van velen. Hij stelt voor om terug te gaan naar het beleid van volkshuisvesting, zoals dat in de vorige (20e) eeuw was. Dan kunnen ook de mensen uit de middeninkomensgroepen een woning in de sociale sector huren en wonen weer mensen met verschillende achtergronden naast elkaar.
Voor Cody Hochstenbach schuilt in de term volkshuisvesting de aanname dat huisvesting een collectief goed is dat niet volledig aan de markt kan worden overgelaten en dat voor iedereen beschikbaar moet zijn. Het geeft mensen meer keuzevrijheid in waar ze willen wonen. Als je een huis wilt kopen, dan moet je dat gewoon kunnen doen. Als je wilt huren dan moet daarvoor ook voldoende aanbod zijn. Dat kan als de regering weer de sociale huursector, en wellicht een deel van de vrije sector, financieel meer gaat ondersteunen dan nu gebeurt.
Voor wie de huur te hoog is voor het inkomen kan een huurtoeslag krijgen. Bewoners van koopwoningen hebben het recht van renteaftrek op de hypotheeklening. Het totaal van de belastingvoordelen op de hypotheekrente is een stuk hoger dan het totaal aan uitgekeerde huurtoeslagen. Door verschuiving van de gelden voor de renteaftrek naar de huursector kan het aantal huurwoningen in omvang groeien. De hoogte van de huren wordt beperkt door regulering door de regering, maar ook de koopprijzen kunnen lager worden door minder druk op de koopmarkt en het afnemen van de mogelijkheden van renteaftrek. Er ontstaat dan een betere balans tussen huren en kopen waardoor voor de woningzoekenden de keuzemogelijkheden groter worden.
Cody Hochstenbach geeft in zijn boek Uitgewoond aan dat hij betaalbaar wonen voor iedereen wil. Daar ben ik het mee eens en zal er in de volgende blogs verder op ingaan.
Wil je reageren op deze blog? Ga dan met de groene knop naar de postbus van deze website. Wil je deze blog met anderen delen? Dan mag je met de blauwe knop naar LinkedIn en met de rode knop naar Pinterest; met de oranje knop stuur je een mail naar een bekende van je om hem of haar te laten weten dat je de blog interessant vindt. Bedankt voor de door jou getoonde interesse in deze blog.